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経費削減(コスト削減、コストカット)を考える上で、テナントなどの家賃や土地代といった費用は、コストカットの対象として見逃されがちな項目です。

こうしたテナント代などは、毎月当たり前のように支払っていることもあり、大家に対して交渉しようと考える人は少ないです。また、自社物件であるからと、土地や建物にかかるコスト削減を諦めている人も多いです。

しかし、こうした賃料や土地代は、固定的にかかるコストであり、なおかつ額が大きいため、カットできれば大きな経費削減につながります。そして、現実的にテナント代の交渉は可能ですし、自社物件であっても、土地や建物にかかる固定資産税を見直すことは可能です。

このように、賃料や土地代などを見直すことで、あなたの会社の経費を大きく減らすことにつながる可能性があります。

そこで今回は、「店舗の賃料・土地代を安くしてコストを削減するためのアイデア」について解説します。

テナント代・土地代は経費削減の対象になる

店舗を構えてビジネスを行う場合、テナントとして物件を借りるか、または自社物件を購入することになります。

テナント物件を借りてビジネスを行うようになると、当然ながら毎月テナント代を大家に支払う必要があります。また、自社物件として購入しても、ローンを組んだ場合はローンを返済しなければいけませんし、ローンが完済した後も固定資産税は依然として払い続けなければいけません。

こうしたテナント代や建物・土地にかかる費用は、コスト削減の対象として扱われないケースが多いです。

それは、「貸してもらっている」という意識から、大家と交渉することに対して自然と抵抗感が生まれている場合が多くあるためです。また、当たり前のようにテナント代を毎月引き落とされているため、「そもそもコストカットの対象として検討していない」という会社も存在します。

しかし実際には、テナント代や固定資産税代は、交渉して経費削減する対象になります

例えばテナント代であれば、電車やバスといった交通状況など、周囲の環境が変化したときには、テナント代を見直すきっかけになります。その他にも、同居している建物のテナントにビジネスの支障となるような業者が入居した場合などは、テナント代を交渉する材料になります。

そもそも、年月が経つごとに建物自体が古くなっていくため、それに合わせてテナント代も安くなるのが当然です。

また、自社物件である場合には、土地や建物にかかる固定資産税も経費削減の対象になります。固定資産税は、測量を元にした算出面積によって決められています。そのため、一度測った後は、見直されることはほとんどありません。

しかし、こうした測量には、実際の数値と算出されている面積に誤差が生じている場合があります。建物も同様に、最初に算出されている値が間違っており、必要以上に固定資産税を支払っているケースも少なくありません。

このように、土地や建物の面積を再測量することで、固定資産税は軽減される可能性があります。さらに、固定資産税は最長で過去5年間にさかのぼって返金されるため、減税が認められると大きなコストカットにつながります。

以上のように、一般的にコスト削減の対象とされにくいテナント代や固定資産税も、方法次第では大きな経費削減につながることになります。

テナント代を交渉するときは事前の準備が重要

テナント代や固定資産税は、検討して見直すことで、大幅なコストカットにつながる場合があります。ただ、特にテナント代を交渉する際には、しっかりと事前の準備をすることが大切です。

当然ながら、いきなり大家に対して「テナント代を下げてください」といっても、相手にされないことがほとんどです。そうならないためにも、テナント代を大家に交渉する際には、事前の準備が重要になります。

具体的に交渉する前に準備するものとしては、「路線価など周辺地域における不動産相場の推移に関する情報」「土地や建物の登記簿謄本」「自社の経営状況を把握できる資料」の3つが欠かせません。これらに加えて、大家のプラスになるような税金に関する情報を提示することで、テナント代の交渉はスムーズに進みます。

さらに、テナント代だけではなく、保証金や敷金も値下げの対象として交渉を行います。

大家としても、テナントを出られてしまっては、新たな契約者が現れるまでの空白期間分だけマイナスになるため、できるだけ退去されることは避けたいと考えています。

ただ、やみくもに値下げを要求されても、快く賃料を下げてくれる大家はいません。その一方で、事前の準備をしっかりと行い論理的な交渉をすることができれば、あなたが想像している以上に、大家はテナント代をスムーズに下げてくれます。

アウトソーサーを活用する

ただ、そうした事前準備や理論的交渉が苦手であったり、手間だと感じたりする人もいるはずです。また、交渉したにも関わらず5~10パーセントの値下げしか実現できなかったケースも多くあります。

そうした際には、「アウトソーサー」を活用することで、テナント代の交渉をスムーズに行うことができます。アウトソーサーとは、地価や建物評価、周辺賃料、周辺環境の変化などのデータを元に、適正賃料を算出して大家と交渉してくれる専門会社です。

実際にアウトソーサーを使ってテナント代の交渉を行ったケースでは、平均して20パーセントのテナント代が削減されています

確かに、アウトソーサーへ依頼することは、依頼料が発生するため新たなコストが発生することになります。例えば、あるアウトソーサーへの依頼料としては、年間におけるコスト削減金額の35パーセントを3年間、成果報酬として支払わなければいけません。

一見すると、アウトソーサーへの依頼料は高いように感じるかもしれません。しかし、依頼料は成果報酬であり、テナント代が下がった分から支払うだけなので、お願いする会社側としてはメリットしかありません。

ただ、一言でアウトソーサー専門会社といっても、報酬にはそれぞれで差があります。そのため、アウトソーサーに依頼する際には、まずは数社に見積もりを依頼することが重要です。そして、自社で行えることと、アウトソーサーにお願いするところを明確にした上で、依頼することが大切です。

そうすることで、アウトソーサーを上手く活用して効率的にテナント代を削減することができます。

今回述べたように、コスト削減の対象として見逃されがちであるテナント代や土地代は、しっかりと見直すことで大きなコストカットにつながる可能性があります。これまで、テナント代や固定資産税を経費削減の対象として考えていなかった場合には、ぜひこれらの費用について再検討してみてください。

テナント代や固定資産税を減らすことができれば、あなたが想像している以上のコストカットを実現することにつながります。

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